鲁谷街道探索市场化物业使用非商品房公维基金

  “楼顶修缮后，再也用不着担心屋外下大雨屋内下小雨了！这事儿办到了我们心坎上。”家住永乐西小区45号楼的居民张先生表示。近日，石景山鲁谷街道积极协调，有效打通政策路径，探索由市场化选聘的北控物业使用“非商品房公共维修基金”，对永乐西小区45号楼进行屋面防水维修，这也是全区首例由市场化物业动用非商品房公共维修基金做维修的成功案例。

  永乐西小区为鲁谷街道最大的老旧小区，存在多产权、多业态的特点。由于建筑年代久远，产权结构较为复杂等原因，基础设施老化严重，特别是楼顶防水层性能已一下子就下降，其中45号楼问题尤为突出，该楼原有的防水层已经起鼓、开裂，导致居民家中漏雨现象频发，存在安全隐患。

  今年汛期，针对居民反映的漏水问题，社区曾多次协调修东西的人来维护，但始终治标不治本。要想解决漏水问题，重铺楼顶防水成了“必答题”。对此，街道相关科室牵头，组织社区、物业、产权单位、居民代表等召开议事协商会，对楼顶修缮的方案、资金等问题展开讨论。

  “维修这笔钱从哪来？”“能不能用公共维修基金来解决？”“这次最好是整体修缮，小修小补用不了多长时间还得漏雨”……议事会上，居民围绕修缮的资产金额来源、修缮方式和时间等纷纷提出意见建议。

  不久前，北控物业通过业主投票被选聘为永乐西小区正式物业，不同于商品房的公共维修基金管理机制，45号楼作为非商品房属性，目前全区范围暂无由市场化选聘的物业来使用非商品房公共维修基金的先例。

  为做好老旧小区改造的后半篇文章，街道在永乐西小区停车管理市场化、物业服务市场化的基础上，积极探索设备设施维护市场化，以45号楼进行试点，协调区住建委、区国资委、原产权单位石房公司、北控物业等单位，探索市场化物业使用非商品房公共维修基金进行房屋设备设施大修的路径。

  经过前期的沟通协调，由市场化物业使用非商品房公共维修基金的政策路径已经打通，动用公维前的最后一步，是要征求居民的同意。对此，街道、社区、物业充分的发挥“脸熟”优势，通过线上、线下多渠道向居民告知情况，同时北控物业委派专业技术人员对楼顶防水进行了全面的勘察和评估，制定了科学合理的维修方案，并将整体费用、修缮耗时等有关信息向居民进行告知，提高“透明度”。在多方的共同努力下，经居民签字同意，成功启动维修项目。

  11月20日，防水重铺作业真正开始。现场，实施工程人员对原有的损坏防水层进行了彻底的清除，随后，施工队伍开始防水卷材的铺设工作。其间一部分人负责铺设，一部分人则在后方做加固，确保卷材与楼顶之间没有空隙，进而达到最佳的防水效果。

  施工过程中，工人们最好能够降低噪声产生，避免给居民带来不便。社区及时在居民群更新维修动态，做好沟通解释工作。经过几天紧锣密鼓的施工，45号楼楼顶防水维修已全部完工。在微信群看到楼顶重新铺设的防水层照片，多户居民表示感谢。困扰居民许久的漏雨问题彻底得到解决。

  群众利益无小事，鲁谷街道将继续做好老旧小区改造的后半篇文章，积极探索市场化路径，形成老旧小区管理服务长效机制，将更新改造后的老旧小区管理好、维护好，推动老旧小区改造“鲁谷模式”不断走深走实，切实提升辖区老旧小区居民生活质量，为居民营造和谐宜居的生活环境。

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