旧改中老旧小区三个不能回避的问题

  国家已经连续几年对老旧小区做改造（简称：旧改）。现在大部分老旧小区改造已完成。争取于2025年前完成对2000年前的老旧小区改造完毕。

  2000年前建设的城市“老旧小区”具备三个特点，其一，多数都是预制板楼房，其二，多数都是在市中心，其三，多数都是零散住宅楼（在早年没有小区一说，都是某某家属楼、家属区）。

  而其中的一部分老旧小区是在房地产开发过程中本应被拆迁却未被拆迁的。其根本原因之一就是拆迁后重建的性价比问题。在开发商主导动迁时期，开发商往往优先选择利润大的地方动迁，即位置好、面积大，便于规划且政府协调起来利润也较大的区域。

  这些被开发商遗弃的小区跟着时间的延续就慢慢成为老（年头长）、小（面积小）、破（楼房破旧复杂）小区，其中还有解放初期已超越70年的房子。尤其这一些房屋多数都分布在市中心，和大片见缝插针的预制板楼房混在一起。无论是单独拆迁还是整体开发难度都相当的大。老百姓对这些小区意见普遍较大。

  同时90年代后期实行公房买断，住宅商品化，这些老大难小区从改革开放初期虽有维护维修但力度一直较为薄弱，一直到旧改之前。

  在这期间国家相关部门陆续出台了对房屋建设、维护、管理的相关法律和法规和 办法。

  根据这些法律和法规和办法，遗留的老旧小区在原地拆迁重建已经不现实。盖高层已被国家控制；另一方面，建多层涉及投入产出是负值，而改公益做绿化现在还时机未到。

  所以在权衡利弊后，国家相关部门对老旧小区施行改造（相当于早年房屋产权单位五年一小修、十年一大修）。

  但小区改造的主要项目是楼顶（防漏水）、墙面（保温，尤其是北方城市）和小区内部的环境。

  而根据国家相关部门的法律和法规和办法，老旧小区房屋使用的预制楼板是最大的硬伤，涉及到楼房寿命和安全问题，但是在80年代没有预制板楼房常规使用的寿命40年后的说法，所以当时用预制板无可厚非。

  第二个硬伤是室内电线，众所周知，那时候的室内强电布线有明盒的、有暗敷的，还有铝线。当时居民的用电量很少，主要就是照明和看电视，而且当时的建设部门也没考虑几十年后用电剧增的问题。

  现在家家的用电量都超过以前的数倍，总体的用电功率慢慢的变大，在安全方面隐患特别的大，而这样的一个问题业主想自己解决是很难的。

  第三个隐患是上下水，以前上水的管径都小，经过多年的腐蚀和挂污，管内径变小、管壁变薄，很多人家的自来水管就像定时炸弹，随时就能爆管。低楼层下水堵冒也是愁事。

  但“旧改”对预制板房奈何不了，对室电设施也不能重新布置。只是从前年（22年）开始对部分自来水管线来更换，但多数下水管线没有换。

  综上而言，旧改因为没有办法一次性的从根本问题上解决多年遗留问题，仅仅是临时的、过渡性的举措。它在解决部分前期遗留问题的基础上，为后期完全解决问题预留了时间和空间，做好充分准备。

  上海有过自建先例，但困难极大，成功后提议者发声，在也不组织了，就因自己组织自建把所有的参与者都得罪了。

  老旧小区也要区别对待，一部分房子没有到使用年数的限制，一部分房子属于可以维修的，一部分房子划入长期保留的。至于危房政府比老百姓还要着急，因为那是责任，假如慢慢的出现事故上级肯定要追责的。

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